相続と関係する確定申告について

相続によって不動産を取得した場合、自分で使用することのない不動産などの場合は、売却などを行うことも考えられます。また、被相続人が不動産賃貸業を営んでいた場合には、その引き継いだ事業にかかる所得について申告をする必要があります。
ここでは、相続によって不動産を取得した場合に関係してくる税金について解説をします。

相続した不動産を売却した場合の税金とは

不動産を売却した場合には、利益の部分に対して一定の税率を乗じて求める税金があります。この税金は、事業所得や給与所得などの所得とは分離をして計算することとなっています。

税金の計算の仕方

  • 利益部分(譲渡所得)
  • 売った金額(売却価格)
  • 買った金額(取得費)
  • 売却の時にかかった費用(譲渡費用)
  • 特別控除額
  • 譲渡所得税
  • 利益部分(譲渡所得)
  • 税率

※取得費とは…売却した土地や建物を購入したときの購入代金のことをいいます。
土地の場合は、購入代金がそのまま取得費となります。
建物の場合は、購入代金から所有期間のあいだの減価償却費相当額を差し引いて取得費とします。
特に、相続の場合で亡くなった人が不動産を取得したのがだいぶ前のことであり、購入した時の契約書などが見つからないことや、取得費用がわからない場合には、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。

※譲渡費用とは…売却するために支払った費用をいいます。
たとえば、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借主がいる物件を売却するために支払った立退料、建物を取り壊して土地を売る場合の取り壊し費用などです。

※特別控除とは…要件に当てはまれば特別に控除することができるものです。

とりわけ、相続によって取得した財産を売却した場合に適用を検討する特例は、

  • 取得費加算の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売却したときの特例

の2点です。

取得費加算の特例とは?

【特例の適用のための要件】
  • 相続によって財産を取得した人が売却していること
  • その財産を取得した人が相続税を支払ったこと
  • 相続開始日から3年10か月以内に売却したこと

以上の要件を満たした場合には、相続の際に納税をした相続税のうちで売却した不動産にかかる税金の相当分を計算上で取得費に加えることができます。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除とは?

【特例の適用のための要件とは】
  • 売却した家屋が、相続開始の直前において被相続人の居住のために使われていた家屋で、次の3つの要件をすべて満たすものを言います。
    1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
    2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと(マンションなどではないこと)
    3. 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
  • 売却をした人が、被相続人が居住をしていた家屋とその家屋の敷地等の両方を取得したこと。
  • 以下の方法の売却をしたこと
    1. 被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地を売ること
    2. 被相続人居住用家屋の全部の取り壊し等をした後に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること
    3. 相続の開始のあった日から3年目の12月31日までに売ること
    4. 売却代金が1億円以下であること
    5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
    6. 親子間や夫婦、生計を一にする親族への売却でないこと

以上の要件を満たした場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

所有期間により税率が異なります。

不動産を購入してからの期間の長短によって、計算に用いる税率が異なります。

譲渡した年の1月1日において 税率
長期譲渡所得 所有期間が5年を超えるもの 20.315%
所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%
短期譲渡所得 所有期間が5年以下 39.63%
所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税5%

相続によって取得をした不動産の売却の場合には、被相続人が購入した時から相続人が売却した時までの期間をいいます。

申告期限

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

不動産賃貸業を営んでいた被相続人の事業を承継した場合

青色申告承認申請書の提出

被相続人が生前に不動産賃貸業を営んでおり、相続人がその事業を承継した場合に青色申告者になるための青色申告承認申請書の提出期限は注意が必要です。

なお、相続人が既に事業などを行っており、青色申告をしていた場合は改めて申請をする必要はありません。

青色申告承認申請書の提出期限

  • 1月1日から8月31日までに相続が開始した場合→死亡の日から4か月以内
  • 9月1日から10月31日までの場合→その年の12月31日まで
  • 11月1日から12月31日までの場合→その年の翌年の2月15日まで

不動産所得の申告

不動産の所得については、被相続人の存命中の所得にあたる部分は被相続人の所得として準確定申告を行います。準確定申告の提出期限は、相続が開始した日から4か月以内となっています。

また、被相続人の亡くなった後の不動産の所得は事業を承継した相続人が引き継いで、所得税の申告を行います。